政策城建▌省市先后发布《推动经济运行率先整体好转若干政策措施》，多项涉及房地产 ▌南京购房政策不断松绑，目前全市取消限购限购：全面取消9月8日起在玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。）▌8月4日，南京发布“宁八条”新政，但政策力度相......

  9月8日起在玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。而在此前，南京其他城区已经取消限购。

  1.无论是本地家庭还是外地家庭在南京任何区域买新房或二手房都不限制套数；2.新房新领销许时，购房者凭身份证通过“房帮宁”微信小程序“宁小通”报名通道报名，办理房屋交易登记时不再核验购房资格；3.针对摇号盘，人才和无房家庭依然能够轻松的享受优先选房的机会，但是人才需要线上申请购房证明，无房家庭可以去窗口开具购房资格核验单。

  限售：如购买的是预售新建商品房，可以自合同备案时间起算，3年后可上市交易。

  1.购房人(含居民家庭、企业和事业单位、社会组织)购买住宅房的，在取得不动产权证后，

  2.高层次人才购买商品住房(人才房)?，限购1套且所购房屋取得不动产权证后

  为贯彻落实中央关于全面支持居民刚性和改善性住房需求的要求，在8月4日《逐步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》基础上，结合市情实际，明确措施如下。

  落实国家调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策，更好满足刚性和改善性住房需求。

  为进一步优化购房服务流程，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。

  对征收集体土地涉及住宅房屋的，鼓励被征收人选择房票安置，满足被征收人多元化安置需求，缩短安置过渡周期，具体由各区制定实施细则。

  部分区域对在2023年8月1日—12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。

  新六区（江北新区、江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区）和栖霞区（龙潭街道、栖霞街道）、雨花台区（古雄街道、板桥街道、雨花经济开发区及西善桥街道秦淮新河以南地区）先后出台具体补助标准，具体为2023年8月1日至2023年12月31日期间购置新建商品住房的，给予合同备案总价1%补助；期间在南京市范围内出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予合同备案总价0.5%补助。此外各区还有其余个性化补贴。

  在享受第四条补助的基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予一定补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。

  南京房地产业协会、房地产经纪行业协会联合开发企业、重点经纪机构推出“换新购”服务，搭建“换新购”超市，超市房源不高于案场销售最低价，通过“优先卖、放心买”保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期，加快满足居民住房改善需求。

  中指点评：有利于实现一二手房的联动。新政后南京二手房市场挂牌量上涨、带看量激增，但“报复性成交”尚未出现，政策持续性有待观察。

  ▌8月4日，南京发布“宁八条”新政，但政策力度相对一般，多项内容待细则公布

  ：鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予特殊的比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。

  ，研究出台《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》，拓宽补偿安置渠道，满足被征收群众多样化安置需求。

  分类整理全市各类可供安置的商品房和保障房，面向各区征收主体打造市级层面的安置房源选择平台，按照市场化原则引入跨区、跨街道安置机制，有效满足被征收群众多样化安置需求。

  项目车位车库达到预售条件的，允许与地上房屋同步申请上市销售，并结合项目实际优化合乎条件的第二个车位的上市销售审批手续，有效满足居民车位车库购置需求，促进盘活企业存量资产。

  优化商品房预售资金不可预见费管理，开发企业可根据项目进度情况申请逐步释放不可预见费额度，逐步提升企业资金使用效率，营造良好营商环境。

  统筹考虑全市不同区位不同品质住宅定位和需求，探索在外围区域优化容积率和规划指标，带领企业打造差异化产品，满足市场各类需求。

  优化商办用地供应时序与布局，引导商办资源与产业落地相结合，助力新兴起的产业集聚和楼宇经济发展，促进商办市场良性循环。

  落实中央网信办秘书局《关于加强“自媒体”管理的通知》要求，推动形成行业良好网络舆论生态，营造良好市场发展环境。

  5月26日，南京住房公积金管理中心官网发布《关于调整部分住房公积金政策的通知》。主要变化有：

  公积金可还商贷。对于在我中心有住房公积金贷款且已签订逐月偿还住房公积金贷款协议的职工，如有未结清的商业性个人住房贷款，可以签订补充逐月提取偿还商贷协议。

  对于无房已婚职工，夫妻缴存双方合计每月提取住房公积金支付房租的限额由2400元

  多子女家庭贷款额度提高。对于无房的多子女家庭，每月提取住房公积金支付房租的限额提高20％；首次使用住房公积金贷款购买首套住房最高可贷额度为60万元／人、小两口为120万元／户。

  提高第二次使用住房公积金贷款购买第二套住房最高可贷额度，由现行的30万元/人、60万元/户，

  ?（2）扩大加装电梯提取住房公积金支持范围，简化提取手续。职工及配偶能提取住房公积金

  ?（3）将《关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则》实施期限

  延长至2025年12月31日。调整购买存量房提取住房公积金支付购房款流程，改为买方将提取的住房公积金直接转入约定的资金监管账户中，卖方无需共同到场办理。

  南京主城六区房票安置新政《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》已出台，明确了房票安置的适合使用的范围、使用规则、奖励政策等，将于4月18日起施行，有效期2年。

  房票金额构成：房票结算金额=房票票面金额+购房奖励，用于购买房屋。票面金额仅包含被征收住宅房屋的货币补偿金额，不包含室内装修、搬迁奖励费及各类补助费等相关联的费用。房票奖励标准：被征收人持房票能买本市孟北、百水、绿洲三个片区安置房、本市其他安置房以及本市商品房。在本市孟北、百水、绿洲三个片区购买，可在安置房申购优惠幅度的基础上再获得房票面额使用部分最多10%的购房奖励

  《暂行办法》明确了主城六区国有土地上房屋征收项目适用房票安置，江北新区和江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区可参照执行，意味着房票安置办法将在南京全市推行。

  1月16日，市政府发布《南京市人才安居办法》（以下简称《办法》），并于2月12日起正式实施。保障性租赁住房的位置、公共配套等更好地满足人才‘职住平衡’的需求。

  本办法适合使用的范围为玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区和雨花台区。江北新区和江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区可以参照本办法制定本辖区人才安居办法。

  享受期限享受期有微调，人才安居申请的政策享受期为5年，新增F类人才除外。

  玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区A、B、C类人才购房补贴和租赁补贴，D、E、F类人才租赁补贴由市、区政府（管委会）财政各承担50%；

  江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区购房补贴和租赁补贴由市财政补贴30%。

  配置给人才的实物配置中，包括共有产权住房、人才公寓、保障性租赁住房三类房源，删除了公租房。

  11月，南京发布《积分落户实施办法（征求意见稿）》。政策变化重点：①积分落户条件放宽。

  在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的，按照上述分值予以加分。在南京市居住每满1个月，由1分提高至2分。在居住年限互认地的居住期限，按照上述分值予以加分。③在

  本市已办理居住证并合法租赁住房的，连续租赁每满1年积6分，最高不超过30分

  2023年，?南京共挂牌152幅/474.54万㎡经营性用地，成交143幅/438.52万㎡经营性用地。

  2023年，?南京共挂牌116幅/432.94万㎡涉宅用地，?成交107幅/394.4万㎡涉宅用地。土拍两极分化明显，热门地块触顶摇号，其余地块少有溢价，多为平台底价托底成交。优化土地出让节奏，采用“小步快跑”的模式，加快供地节奏，集中供地转向常态化。

  推出方面，江北新区65.32万方土地为供地最多区域（溧水供应土地主要为安置房地块，不做统计）；成交方面，江宁成交面积54.00万方全市最多（溧水成交土地主要为安置房地块，不做统计） 。

  建邺区成交楼面价最高、其次为秦淮区，核心板块河西、南部新城仍受到市场欢迎；溢价率来看，建邺区最高，其次为雨花台和江宁区。

  2023年，南京涉宅用地出让金为1134亿元；出南京在2021年土地出让金创历史上最新的记录，但随市场形势陡转直下，2022年南京土地出让金一下子就下降，今年连续第二年下降，但降幅有所收窄。

  涉宅用地成交楼面均价为13821元/㎡，溢价率为4.63%；楼面价下降溢价率有所上涨。今年，为鼓励、吸引开发商拿地，南京在地价上做了让步，同时推出了一些非常优质的地块，因此在楼面价下降的同时溢价率有所上涨。

  在全国各城市排名来看，南京2023年土地成交总金额位列全国第七，排名较2022年下降一名。全国TOP30里有8座江苏城市。

  近十年，南京土地出让金排名经历过下降，在2018年14名为近十年最低排名；2017年第二名为近十年最高排名。近三年看有下降趋势。

  （一）实行差异化供地。统筹考虑全市不同区位、不同品质的住宅定位和需求，在外围区域适当优化规划指标，带领企业打造差异化产品，满足市场刚性和改善性住房需求，同时兼顾供地时序和房屋上市时间，防止同种类型的产品集中上市引发同质竞争，维护房地产市场平稳健康发展。

  （二）简化产业用地出让审批流程。将工业用地地价会审与出让方案会审合并，加快业务审查，允许材料容缺并联审批，精准高效服务项目用地。

  （三）分用途测算土地出让金。新出让的多用途、多类型地块，直接在国有建设用地使用权出让合同（以下简称土地出让合同）中明确各用途、各类型土地成交价款详细构成，溢价部分按照各用途、各类型溢价率均与综合溢价率相同计算。

  （四）完善银行保函政策。加强完善使用银行保函缴纳竞买保证金政策，增加见索即付银行保函作为参与土地竞买的履约保证方式。对使用银行保函的企业自有资金审查由前置改为竞得后审查，有实际效果的减少前置审查手续，提升公司资金使用效率。

  （五）明确抵押操作路径。经营性用地允许部分抵押的，宗地内所建房屋未预售的，可按约定的独自使用范围设定抵押；宗地内部分房屋已预售的，可按未预售楼幢规划许可建筑面积占项目总规划许可建筑面积的比例设定抵押。

  （六）加快退还保证金节奏。网上交易在当天12时之前结束的，涉及需通过摇号确定竞得人的地块，根据地块和公司参与的真实的情况，原则上可安排在当天进行现场摇号。未竞得企业的竞买保证金，一般在成交当天办理完退还手续，减少企业资金占用时间。

  地块成交后10个工作日内签订土地出让合同，合同签订后1个月内缴纳50%土地成交价款，剩余土地成交价款的缴纳时间，可在土地出让时，根据土地运作主体的申请确定，但最长不允许超出土地出让合同签订后12个月，具体付款时间以土地出让合同约定为准

  。非企业问题造成不具备开工建设条件的地块，经受让人申请并批准同意的，可就付款、交地、开竣工时间等重新约定并签订土地出让合同补充协议。

  （八）提高土地开发速度。继续执行关于调整立项用地规划许可阶段并联审批流程的相关规定，受让人签订土地出让合同后，可将土地出让合同作为土地证明文件和用地批准文件依据，申请办理建设工程规划许可证和施工许可证。经受让人申请，可凭土地出让合同提前进场开展土地勘察、施工等工作，切实加快土地开发进度。

  《关于加强完善住宅用地出让工作的通知》（宁规划资源〔2021〕308号）中的“在竞得土地后6个月内，住宅部分不得申领预售许可证”的要求；取消《关于加强我市住宅类用地出让管理有关工作的通知》中的“网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品房预售条件提高至完成工程建设总投资50%”的要求

  从溢价地块所处板块来看，上半年的溢价地块分布在多个板块，河西、南部新城、燕子矶、兴智路、小行、雨花核心、百家湖、竹山路等，但下半年后基本限于河西以及江宁个别核心区位。溢价触顶板块范围明显收缩，相反，底价托底成交范围也不断扩大。

  2023年，南京推出几幅“压箱底”的河西宅地，这几幅地块触顶摇号的同时，有4幅地块挺进南京成交楼面价TOP10，分别是第二绿城G55成交楼面价43473元/㎡、第三中海G53成交楼面价43253元/㎡、第四伟星长江之星（G03）成交楼面价43173元/㎡、第五中建G42成交楼面价43058元/㎡。

  2023年南京土地市场，拿地主角依然是央企和地方国企，而地方国企中绝大部分是城投企业。成交的107幅涉宅地块，各类型房企拿地数量分别是央企13幅、混合所有制4幅、民企3幅、地方国企6幅、央国企联合拿地6幅，其余75幅均为城投拿地，城投拿地金额合计占全年土地出让金约47.41%、其余央国企拿地金额占比约为40.56%，可见城投与央国企依然为拿地的绝对主力。从拿地楼面均价看，央企、地方国企的拿地均价较高，投资力度强且地块选择较优；而城司平均拿地楼面价仅有9101元/㎡，是各类型房企中拿地均价最低的房企类型，这也是因城投主要热度一般以及远郊板块托底。

  新房价格指数：2023年，受优质改善项目入市及政策管控影响，南京新房价格累计上涨1.27%

  2023年，二手房住宅均价近2月和3月环比上涨，其余10个月均环比、同比双降；季度来看，2023年二手房住宅均价四个季度累计均下跌，继2022年Q2连续7个季度下跌，其中Q4跌幅最大为

  2023年，南京商品房供销数据均同比下跌，具体来看：成交套数51354套，同比下跌22.99%；成交面积624.92万㎡，同比下跌24.98%；成交均价31490元/㎡，同比下跌3.16%；成交总金额1967.88亿元，同比下跌27.35%。

  江宁、雨花、栖霞成交面积居前，建邺、玄武、秦淮板块市场韧性较高，未来主城板块的高性价比项目仍更有机会

  南京受供给结构影响，低总价项目同比降幅比较小，中低面积段占比增加，且收政策影响目前市场刚改、改善需求释放较为显著。

  截止2023年12月，南京全市新房可售库存约817.46万㎡/6.6万余套，

  处于2018年以来的相对高位，受今年2-3月小阳春市场回暖、去化流速加快影响，库存规模环比2022年年底出现明显减少，库存从2022年年末的866.09万㎡ 降至814.44万㎡ ；但4月后市场热度持续下降，7月库存达高位830.77万㎡/6.77万余套；而9月政策出台、小长假备货因素多个项目上市，库存在上涨与下降中不断波动；至2023年年底，市场短期去库存成绩较为明显，库存降至817.46万㎡。

  出清周期方面，按6个月月均计算出清周期拉长至19.8个月，较去年同期延长3.83个月，较2023年6月延长6.76个月；按12个月月均计算出清周期为15.7个月，较去年同期延长3.22个月，较2023年6月延长1.71个月。

  栖霞库存同比增加、但出清周期有所缩短；江宁、江北新区库存较多，但是同比有所减少、出清周期缩短；六合、溧水、高淳三个远郊板块去库存效果明显，仓库存储下降，溧水与高淳两区出清周期缩短（两区上市也较少）；玄武、秦淮、建邺新房供应较多，可售面积同比上涨。

  ）。入榜门槛分别为40.18亿元、12.70万平。销售额突破百亿的有4家、突破80亿的有7家、突破60亿有11家。

  对比近三年榜单，明显看到榜单门槛的下降，市场规模收窄。2023年土地市场进一步收缩，预计未来新房市场规模也将持续收缩。2024年，南京房地产市场或仍将在激荡中前行。

  2023年，南京商品房项目销售金额排行榜TOP20项目合计销售金额为519.71亿元，占本年度销售金额1965.44亿元的26.44%。同比2022年TOP20合计销售金额841.75亿元下降38.26%。本月销售金额TOP20门槛值18.71亿元。其中中宁府以57.00亿元居榜首；第二名、第三名分别是保利·燕璟和颂、越秀和樾府31.07亿元、30.52亿元。

  2023年，南京商品房销售面积TOP20项目合计销售面积为121.11万平，占本年度销售面积624.22万平的19.40%，同比2022年TOP20合计销售面积182.64万平下降33.69%。其中，保利·燕璟和颂以9.01万平荣登销售面积榜首；保利·阅云台以8.13万平位列第二；中宁府以7.62万平排名第三。

  2023年，南京商品房销售套数排行榜TOP20项目合计销售10376套，占

  本年度销售套数51316套的20.22%，同比2022年TOP20合计销售套数13601套下降23.71%。保利·燕璟和颂以871套的销售成绩位居销售套数榜单第一位，保利观棠和府以725套位列销售套数榜单第二位，保利·阅云台以677套位居销售套数榜单第三位。

  随着春节后市场的复苏，3月南京二手房成交套数达到高位；但进入4月以来，前期积累的购房需求慢慢地释放完毕、后期蓄客不足，市场转冷，成交梁持续下降，受政策利好影响，9月成交止跌转涨，同环比均上涨。

  江宁、浦口二手房成交较多，价格也较低；鼓楼区成交量与成交价受学区影响均较高。

  一季度新房、二手房均复苏回暖，3月成交面积达近两年新高；但二、三季度市场呈现疲软状态，量价走低，7、8月有探底迹象；8月底、9月初一系列利好政策出台，新房成交量价同比均涨，二手房同比量升价跌；年底，房企冲刺回款优惠力度加大、叠加购房补贴截止时间，翘尾行情显现。

  政策持续宽松、侧重精准微调，土地市场热度两极分化，新房市场规模或将持续收缩、置业意愿或难提升

  2023年房地产行业并购特征：房企出售项目回笼资金，AMC与险资积极参与

  ?2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；

  中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

  京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。