土地一二级联动开发，一般用在城市片区开发中，便是经过提早介入土地一级开发，把握乃至参加区域整体规划，分期分批做熟土地。除了享用一级开发带来的收益之外，提早或许后期确定二级拿地形式，是土地一二级联动形式的中心以及终究利益述求。

  本文结合经略我国工业研习社资深合伙人在曩昔从事土地一级开发、收储、二级挂牌、参加拍卖、招标，底价获取土地的经历总结，共享给咱们一些合法、依规且有用的贱价获取招拍挂土地的经历。

  一二级联动项目，都是直接与当地政府洽谈的。想要获取项目，便是要感动政府。有必要从3方面具有充沛的实力：勾地才能、资金实力以及团队。

  勾地首要便是要做到想当地所想、急当地所急。首要便是了解城市，从政治、经济、人口、教育、工业各方面全方位解读，找出城市开展的优势和痛点；然后要了解领导班子，是重视政绩、工业、税收、扶贫等等哪些要点方向。换位考虑向来是商洽成功的根底准则，必定要了解当地政府所想，然后再表达出急之所及并有应对方法。

  至于怎样急当地之所急，就需求充沛了解自己公司了。找出自我的资金实力、世界排名或我国排名、房地产职业的特别才能（一级经历、拆迁部队、二级产品力、招商才能等等）、集团的工业布局、战略协作单位清单等等能用上的优势。首要是寻觅全部能够契合政府所想的内容，并且能将对应的优势扩大或许做大的归纳才能剖析。

  首要是工业协作单位和金融协作单位，作为勾地的背书。一二级联动需求连绵不断的资金支撑方，以及做熟区域后的工业引进才能。所以勾地阶段、一张实在协作且较为巨大的战略协作背书表具有必定的说服力（或许就某一项目片区对照专项规划具有针对性的战略协作伙伴）。

  要做一二级联动，没有自有资金是无法玩的。政府主导土地一级开发，引进社会资本协作的初衷便是缺发动资金或后续融资才能（政府要求降负债）。作为施行主体参加一级开发，前期发动需求的自有资金实力是硬性条件。

  为什么说长周期融资才能，而不是简略的融资才能？这个跟一级开发的特色有联系。一级开发不同于二级开发能够快周转，其征地拆迁过程中的各种不确定要素导致周期少则两年，多可达十年之上。因而，具有长周期资金的融资才能也是玩一二级联动的刚性条件。

  这个才能跟一般拿地相同又不相同。相同在于拿地现在都需求自有资金，而立异的配资途径是二级拿地资金来历的共通点；不相同在于资金压力，做一二级联动就单个项目而言，资金和融资背书都现已投入到一级开发阶段了，而土地出让金出入两条线的形式又约束了开发商不得不拿出另一笔钱来进行二级摘牌。

  所以，关于一二级联动项目来说，二级拿地的配资难度更高了。除了正常拿地的那些配资方法以外，因有土地一级本钱返还的保证，能够选用直接点的方法：比方寻觅协作伙伴供给拿地资金共同开发；也能够寻觅过桥资金、以项目公司股权质押担保；大型集团主张向总部要周转资金过渡。当然，信任专业的融资团队应该有更多方法。

  提到团队，做一二级联动项目最需求的便是专业团队的保证。由于联动形式的特别性，需求各路神仙一起参加方能完结大业。

  一级开发团队不同于二级开发，需求本地化的征地拆迁团队、前期对接团队，需求市政基建专业人才，需求有能上山下乡、喝酒吹嘘的接地气人员…….没有这样的一向特种部队，干不了一二级联动。

  这个其实是勾地的重要才能之一，在前期阶段专业的规划规划团队在区域开展根底上，能够就政府所想结合公司所长做出整个项意图未来蓝图，并借此经过当地政府的认可获得项目；在后期摘牌阶段，能够经过规划帮忙拿地战略，进步“联动”的实操才能。

  强壮的招商部队能够结合一级开发收益形式为项目发明收。例如华夏美好与当地的工业招商收益分红形式，能够为一级开发发明极大的赢利来历。而工业运营团队，则能够为二级“联动”添加法器，比方设定一些针对性的工业自我克制运营的条款关于排他具有极大的杀伤力。

  既然是做一二级联动，惯例的二级开发团队天然不可或缺。另一个重要意义在于一支优异的二级开发团队能够用最快的二级开发现金流来回补后续地块的一级开发自有资金，然后完成整个项目一二级联动形式的良性工作。

  一级开发融资有必要考虑长周期的钱怎样找？企业自身的融资形式咱们各有招数，在此不打开论说。就环绕项目自身而言，主张将项目归入各项要点（国家实时方针鼓舞方向、当地要点扶持方针、金融机构单设的特别项目基金等等）。

  比方在PPP风口的年初，测验将项目一级开发归入当地PPP要点项目，乃至申报国家级要点项目。这样，整个一级周期不断能够拿到国开行、农发行等长周期的低息资金，乃至能够申请到各级发改委的专项补助资金。

  再比方，结合一级开发的大市政工程，归入根底设施建造要点项目进行专项融资。当然，还有凭借时下最红的生态开发准则，将项目一级结合生态政治，获取专项资金支撑。

  尽管融资因城市、因项目而异，但怎样找到融资打破口这个要害是共同的。主张除了规土委和金融机构，多跟当地的财务、发改深化聊聊天。

  关于融资，经略我国主张咱们了解一下刚刚推出的专项债，看看《一个工业园区能发多少种专项债》。

  固定收益比较简略，一般土地一级开发企业做为施行主体政府会给予一级开发项目总本钱的8%—15%的开发收益。固定收益是能够直接做进土地挂牌本钱中，直接返还一级开发企业的。

  土地溢价分红是传统做一级的企业最想吃的蛋糕，由于房地产最赚钱的便是土地增值，或许说房地产溢价的实质便是土地溢价。所以，一般跟政府洽谈参加一级开发都期望谈定土地出让后的溢价分红。

  由于遭到法律法规的约束，溢价分红往往只能停留在战略协作协议之中。怎样破题是能否到达溢价分红初衷的要害，不管协议怎样签， 哪个领导后期都不敢直接给你分红的。

  （4）必须保存一众协议，以上都走不通的时分将来可经过司法诉讼的终极途径。

  经过一级开发整体规划，在工业园区方面参照华夏形式开展招商引资。一方面做熟区域配套，带进人流，为后续开发地块增值服务；另一方面可与政府约好招商将来机制发明额定收益。

  一二级联动首要方针是二级怎样贱价摘牌，说白了做一级的意图不是为了一级收益（大多数项目一级阶段不亏便是好活了），是确定二级拿地。而一二级联动中“联动”的实质便是二级怎样确定能拿下来。怎样顺利完成二级底价摘牌，到达一二级联动的终究方针？咱们供给以下几种思路，看看终究怎样完成一二级联动。

  做大本钱的方法是难度最大的，当然作用最佳。既能表现收益前置，又能完成排他参加（本钱高意味着起拍价高）。

  此方法的难度大在几个方面：（1）政府的征地、拆迁补偿都有区域辅导规范，这个很难打破，本钱加到哪里去是一个难点；（2）一级开发做完后需求经过政府审计承认终究本钱，不是想怎样做账就能怎样做账；（3）做大本钱意味着一级阶段政府需给你更多的8%-15%收益，存在政企收益争议。

  作用最佳表现在以下方面：（1）收益直接添加；（2）二级拿地本钱添加（实践是左兜进右兜），直接优化二级开发税筹。

  结合当地的方针各自发挥，经略我国工业研习社资深合伙人能想到的是根底设施建造和三通一平上面，与政府洽谈之下做大的时机更多一些。并且这方面的实在投入，也为后续二级开发土地增值带来直接作用。

  这个比较简略粗犷，但作用也直接。详细排他条款设置方法需求结合公司实践（比方世界排名、工业运营规划、当地交税总额等等）。问题在于依照法规简略落人唇舌。

  这种方法尽管比较厌恶人，但合法合规。比方将一块方正的地块切分两个把角区域（很难排计划）出让，确定摘牌之后，再出让中心部分。后续地块看着美丽，但由于没有适宜的出入口和沿街面，一般企业不会容易进来了。

  （1）工业、配套与商住一体，经过规划前置对接好战略协作的工业方一起拿地；

  供地时单个特别事项拿当地需与一级开发商洽谈。留一些很可能导致高本钱的内容：比方市政接口、比方高压线入当地案、比方回迁设定等等。让其他企业感遭到不知水深的压力，然后退避。

  新城区域一二级联动，最简略的形式便是依照提早自我规划的计划，将未来优质区域的地块先收拾出让。竞赛者的预期没有上来之前，提早摘到未来的价值凹凸。后边地块退出后，竞赛越剧烈你反而越收益。

  环保（绿水青山便是金山银山之后，特别要注意一级开发区域的生态维护危险）。

  归纳来说各种玩法都迥然不同，比方深圳更新项目，比照一二级联动的优势是提早100%确定二级土地，但危险添加首要表现在项目终究获批的前期出资上；而详细工作一二级更多地对接政府、更新旧改更多对接团体经济组织等等。

  每一个城市、乃至每一个区县都有差异化的方针和形式，经略我国工业研习社充沛依托多年来操盘工业新城/工业园区的丰厚经历，以及各合伙人在财务、金融和地产范畴的专业交融才能，结合对政府诉求的深入认知、对产城交融开展的共同理念，针对现在基建商面对的困惑和难题，供给片区开发项目拓宽的参谋咨询服务，能够协助基建商更快、更精准的获取项目。回来搜狐，检查更多