2020年5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过了新中国成立以来第一部以法典命名的、具有里程碑意义的法律《中华人民共和国民法典》，并于2021年1月1日起正式实施。

  这部被称为“社会生活百科全书”的民法典，对建设工程合同的起草、订立、效力、内容、变更、责任和义务划分等事项做了详细规定。《民法典》第十八章第 788 条-808 条继承了原《合同法》关于“建设工程合同”的内容，并新增了两个条款。新增的两个条款（第 793 条、第 806 条）系由司法实践经验发展而来，并参照了《最高人民法院关于审理建设工程项目施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。

  发包人，一般指建筑设计企业，即投资建设该项工程的单位，通常也称作“业主”。建设工程实行总承包的，总承包单位经发包人同意，在法律规定的范围内对部分工程建设项目进行分包的，工程总承包单位系分包工程的发包人.

  承包人，是实施建设工程勘测考察、设计、施工等业务的单位，包括对总承包单位、勘察承包单位、设计承包单位、施工承包单位和承包分包工程的单位。工程勘测考察、设计、施工一般应由具备相关资质的单位来完成。

  发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部分发包给数个承包人。

  总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的名义分别转包给第三人。

  禁止承包人将工程分包给不具备相关资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程整体的结构的施工必须由承包人自行完成。

  根据签订合同的不同，发包有两种：一是发包人直接与总承包人订立建设工程合同，二是发包人分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。但是，不论采取何种形式的发包，都不得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部分发包给数个承包人。

  分包，指总承包人、勘察单位、设计单位、实施工程单位在承包工程后，将其承包的某一部分工程或某几部分工程，再发包给其他承包人的发包承包方式。总承包人或勘察、设计、施工承包人在分包合同中就成为了分包合同的发包人。但必须要格外注意的是，第三人(分包人)就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。发包人既能要求总承包人或者勘察、设计、施工承包人承担相应的责任，或直接要求分包人承担相应的责任，或要求两者同时承担责任。

  建设工程禁止转包。转包与分包的主要不同之处在于：转包系原承包人将其工程全部倒手转给他人，其自身并不实际履行合同约定的义务；而分包系承包人将其承包工程的某一部分或几部分再分包给其他承包人，承包人仍然要就承包合同约定的全部义务的履行向发包人负责。

  建设工程禁止层层分包。层层分包将造成工程责任不清以及因分包过多造成实际用于工程的费用减少，从而影响工程质量。因此，工程建设项目只能实行一次分包。

  建设工程项目施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

  （二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。

  施工会带来建筑物等不动产的生成。因此，施工合同无效时，发包人既无法向承包人返还建设工程，也无法向承包人返还已经付出的劳务和使用的建筑材料，因此只能折价补偿。

  但是，折价补偿的前提是建设工程具有价值，因此工程需经验收合格。对于验收不合格、但有修复可能的工程，在确保工程质量安全的前提下，应评估在技术上和经济上有没有修复可能或者修复必要。

  因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

  实践中，建设工程的质量上的问题很大程度上都与施工有关。施工的偷工减料行为和未按法律和法规规定的工程设计的基本要求、实施工程技术标准和合同约定进行实施工程是造成工程质量不合格的主要原因。

  凡是因施工问题导致的工程质量上的问题，施工人都要承担相应的责任。这些责任包括：由施工人对存在质量上的问题的工程进行修理、返工或改建，并承担赔偿相应的损失责任等民事责任；由有关行政机关对违法施工人依法给予行政处罚的行政责任；对造成重大质量事故、构成犯罪的，由司法机关依照刑法的规定追究刑事法律责任。

  发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工程日期，并有权请求赔偿停工、窝工等损失。

  因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当采取一定的措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用。

  在建设工程过程中，发包人也承担着不少义务，发包人应当按照合同约定履行自己的义务。若发包人未按照约定时间提供原材料、设备、场地、资金、技术资料等的，承包人可以中止施工并要求顺延工期，由此造成承包人停工、窝工损失的，由发包人承担赔偿相应的责任。另外，如因发包人原因致使工程无法按照约定进度进行，承包人可以停建或者缓建，还能要求发包人承担违约责任。

  当然，承包人在停建、缓建期间应采取合理措施减少和避免损失。否则，不得就可避免的损失部分要求发包人赔偿。

  发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也能请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

  本条款即所谓的建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权系建设工程领域中争议较多、适用较难的条款之一。建设工程价款优先受偿权的具体适用分散于最高院和各省份高院出台的文件中。

  另外，必须要格外注意的是，《最高人民法院关于审理建设工程项目施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不允许超出十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。